配资论坛朝阳区成立的“葵花籽”责任规划师团队

老旧小区改造：各地政策创新与实践案例

全国各地围绕老旧住房自主更新与原拆原建开展了丰富多样的政策创新和实践探索，形成了一批具有示范价值的案例和经验。这些地方实践不仅验证了中央政策的可行性，也为其他地区提供了宝贵参考。通过对典型地区政策细则和案例的梳理，可以更全面地把握自主更新政策的实施路径和效果。

厦门市的“增容扩面”政策代表了经济发达地区的创新探索。厦门市《城镇老旧小区自主更新改造指导意见》提出，在日照等条件允许的前提下，项目改造可增加不超过原产权证书登记面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施，10%用于原有住宅按套扩面。这种适度的容积率奖励机制极大提升了居民参与改造的积极性。值得注意的是，厦门政策对新增面积的土地价款处理采取了差异化策略：因增设电梯、公共开放架空空间、建设公共服务及配套设施增加的建筑面积，以及新增地下空间开发且由全体业主共有的建筑面积，不需要补交土地价款；而因原有住宅按套扩面的部分，则需补交土地价款，但创新性地允许在办理不动产权证前或房屋上市交易时补交，大大缓解了居民的资金压力。

岳阳市的“原拆原建”程序规范为中小城市提供了参考。岳阳市政策明确了老旧房屋原拆原建的六步实施程序：提出项目申请→合法面积认定→编制更新方案→组织审查审批→开展施工建设→组织联合验收。这种标准化流程设计既保证了改造过程的规范性，又提高了实施效率。其中，联合审查和联合验收机制尤其值得关注，由区政府授权建设主管部门牵头组织多部门联合审查，在编制地块的不动产单元编码后，相关部门可加快办理许可审批手续；工程完成后，又由多部门联合验收，实现了审批流程的简化和协同。这种“一事一议”的灵活审批机制，有效解决了传统改造项目审批环节多、耗时长的问题。

北京市的“责任规划师制度”在专业技术支持方面树立了典范。朝阳区成立的“葵花籽”责任规划师团队，在2023年累计开展基层服务1500余次，其中老旧小区改造类项目50余个、背街小巷等环境提升类项目40余个，显著提升了社区建设管理决策的科学性和治理方式的精细化水平。这种专业力量下沉社区的机制，弥补了居民自主更新中专业知识不足的短板，在设计方案优化、审批手续办理、施工质量控制等环节发挥了关键作用。北京市石景山区一栋40年危楼的改造案例就受益于这一制度，改造后业主仅需补交20-40万元，即可获得20平米的面积增加，房价也实现翻倍。

杭州市与上海市的试点经验同样具有借鉴意义。杭州浙工新村、上海凤南一村等早期试点项目虽然暴露出资金压力大、协调难度高等问题，但也探索出了可复制的经验。如杭州市在2023年试点“微更新备案清单”，对不涉及结构安全的改造免除规划许可；上海市静安区推行“社区规划师”制度，引入专业机构提供免费技术咨询。这些创新举措为其他地区提供了宝贵参考。

各地支持政策的共性要素主要体现在四个方面：一是资金筹措方面，普遍允许使用住房公积金、专项维修资金，并给予财政补贴和税费减免，如岳阳规定改造项目中不超过原居住建筑面积的部分及改造新增用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可免收城市基础设施配套费等行政事业性收费；二是审批流程方面，多采取联合审查、联合验收等简化程序，提高效率；三是技术标准方面，对建筑间距、日照标准等无法达到现行规范的，普遍采取“不低于现状条件”的底线标准，增强改造可行性；四是实施模式方面，鼓励单栋独立改造、多栋联合改造和小区整体改造等多种方式，适应不同情境。

这些地方实践表明，老旧住房自主更新政策的成功实施需要因地制宜的制度设计、多元化的支持政策和灵活的实施机制。各地在遵循中央政策框架的前提下，结合本地实际进行的创新探索，共同丰富了我国城市更新的政策工具箱和实践案例库。

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